Dakonderhoud in een VvE: wat hoort erbij en wie beslist erover?

Bij veel VvE’s komt het dak pas op de agenda als het lekt. Dan belt het bestuur een dakdekker, het lek gaat dicht en het dak verdwijnt weer uit beeld tot de volgende melding. Dat voelt zuinig, maar het is de duurste manier om een dak te beheren. Een plat dak op een appartementencomplex gaat zelden in één keer kapot. Het begint bij een verstopte afvoer, een losse naad bij de dakrand of een opstand die scheurt, en dat is bij een jaarlijkse ronde vaak voor een klein bedrag te verhelpen.

Wat hoort er bij dakonderhoud in een VvE

Dakonderhoud is meer dan af en toe de goot schoonmaken. Een dakdekker die voor een VvE werkt, loopt bij elke ronde dezelfde punten na:

Onderdeel	Waar hij op let
Dakbedekking	Blazen, scheuren, kale plekken, losse naden
Aansluitingen	Opstanden, dakranden, dakdoorvoeren, lichtstraten
Afvoeren en goten	Blad, mos en vuil, roosters op hun plek
Noodoverlopen	Vrij en op de juiste hoogte
Kitvoegen en loodwerk	Uitgedroogd, losgekomen of verschoven
Installaties op het dak	Ventilatie, liftopbouw, zonwering of antennes die de bedekking beschadigen

Na de ronde hoort er een rapport met foto’s te komen, met per gebrek wat nu moet en wat kan wachten. Dat rapport is uw onderbouwing richting de eigenaars, en bij schade ook richting de verzekeraar: een opstalverzekering kan schade door achterstallig onderhoud afwijzen. Een inspectie met rapport kost voor een enkel dak doorgaans 150 tot 350 euro, inclusief btw, prijspeil september 2026. Bij een complex met meerdere daken of een groot oppervlak ligt het hoger. Het echte bedrag staat in de offerte.

Hoe het dak in het meerjarenonderhoudsplan staat

Het meerjarenonderhoudsplan, het MJOP, is de agenda van het gebouw voor de komende jaren. Voor het dak staan daar in elk geval drie dingen in: welk soort dakbedekking er ligt en wanneer die is aangebracht, het jaarlijkse onderhoud, en het jaar waarin vervanging verwacht wordt, met een geschat bedrag.

Sinds de Wet verbetering functioneren VvE’s van 1 januari 2018 moet elke VvE jaarlijks reserveren voor onderhoud. Dat bedrag mag gebaseerd zijn op het MJOP. Heeft de VvE geen plan, dan geldt minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar (artikel 5:126 BW). Die vuistregel zegt alleen iets over het minimum, niet of het genoeg is voor uw dak. Een plat dak dat over vier jaar aan vervanging toe is, vraagt meer.

Een MJOP veroudert. Laat het dakdeel bijstellen na elke inspectie die iets anders laat zien dan het plan verwacht, en sowieso eens in de paar jaar. Staat vervanging al op de planning en lekt het dak nu al op meerdere plekken, lees dan hoe de VvE besluit tot een nieuw dak na herhaalde lekkages.

Hoe vaak laat u het dak inspecteren

Voor een plat dak is één inspectie per jaar het minimum, voor een pannendak eens per twee jaar. Bij een appartementencomplex met een groot plat dak en veel afvoeren is twee keer per jaar verstandig:

• In het najaar, na de bladval en voor het stormseizoen. Afvoeren schoon, losse randen vast, kleine gebreken dicht. Dit is de ronde die de meeste spoedmeldingen in de winter voorkomt.
• In het voorjaar, na de winter. Wat hebben storm, vorst en hagel gedaan, en wat moet er voor de zomer gebeuren.
• Na een zware storm. Ook als niemand iets meldt. Een losgewaaide dakrand lekt soms pas weken later.

Plan de rondes vast in, met dezelfde dakdekker of een onderhoudscontract, zodat het niet afhangt van wie er toevallig in het bestuur zit.

Wie beslist over het dakonderhoud

Het dak is in vrijwel elke splitsingsakte een gemeenschappelijk deel. Dat betekent dat de VvE het onderhoudt en betaalt, en dat de eigenaars samen beslissen. In de praktijk is het zo verdeeld:

Wat	Wie beslist
Het MJOP en de jaarlijkse reservering	De vergadering van eigenaars
Een grote ingreep of vervanging	De vergadering, met de meerderheid uit het reglement
Inspecties en klein onderhoud binnen de begroting	Het bestuur of de beheerder
Een noodreparatie bij een acute lekkage	Het bestuur, zonder vergadering vooraf
Gebruik en schoonhouden van een privé dakterras	De gebruiker, volgens akte en reglement

Het lastigste geval is het dakterras. Het gebruik is meestal privé, de dakbedekking eronder meestal van de VvE. Leg vast wie de afvoer op het terras schoonhoudt en dat de gebruiker niets in de bedekking boort of tegen de opstand zet. Hoe u een lekkage onder een dakterras in de VvE aanpakt en wie die betaalt, staat apart uitgewerkt. Twijfelt u bij een ander onderdeel of het privé of gemeenschappelijk is, dan geeft de splitsingsakte met de tekening de doorslag.

Circulair dakonderhoud, kort

Circulair dakonderhoud betekent twee dingen. Het eerste is de bestaande dakbedekking zo lang mogelijk laten meegaan door kleine gebreken op tijd te herstellen, zodat vervanging later komt. Het tweede speelt bij vervanging: de oude laag niet als afval afvoeren, maar laten hergebruiken of recyclen waar dat kan. Vraag de dakdekker dat in de offerte te vermelden. Dan kunnen de eigenaars het per offerte vergelijken in plaats van erover te discussiëren.

Hoe onderhoud lekkages en spoedkosten voorkomt

Veel lekkages op platte daken van complexen beginnen bij een afvoer of een aansluiting: precies de punten die bij een onderhoudsronde worden nagelopen. Een verstopte afvoer op een dak van een paar honderd vierkante meter zet bij een flinke bui in korte tijd water tegen de opstanden, en dan zoekt het water zijn weg naar binnen.

Een lekkage na werktijd kost meer dan het onderhoud dat hem had voorkomen. Een spoedbezoek met een eenvoudige noodreparatie kost binnen kantoortijd doorgaans 150 tot 450 euro, inclusief btw, prijspeil september 2026, en buiten kantoortijd meer. Daar komen de schade binnen en het regelwerk met bewoners en verzekeraar nog bij. Hoe u zo een spoedklus als beheerder regelt, staat in noodreparatie aan het dak van een VvE of huurpand.

Ook met goed onderhoud lekt een dak soms toch. Geef de bewoners daarom één nummer voor een acute lekkage, zodat niet ieder zelf een dakdekker gaat zoeken. Dat kan het nummer van de Wonera Spoedcentrale zijn: wij nemen de melding aan, zetten hem door naar één gecontroleerde dakdekker in de regio en koppelen terug aan wie u daarvoor aanwijst. Er gaat ‘s nachts niemand het dak op; tot het licht is, beperken de bewoners de schade binnen. Hoe dat voor een complex werkt, staat op de pagina voor VvE’s en beheerders. Voor gepland onderhoud of een nieuwe dakbedekking die niet met spoed hoeft, vergelijkt u offertes via Wonera.