Daklekkage in een VvE: wie regelt wat en wie betaalt?

Een bewoner van de bovenste verdieping belt: er zit een natte plek in het plafond, en het wordt groter. Voor de bewoner is het zijn plafond. Voor het bestuur is het een vraag met drie lagen: van wie is het dak, wie moet er nu iets doen, en wie betaalt straks wat. Wie die lagen uit elkaar houdt, voorkomt dat er dagen verloren gaan aan de vraag wiens probleem het is.

Eerst: is het dak gemeenschappelijk of privé?

Het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten ligt bij de VvE. Dat staat in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek. Wat gemeenschappelijk is, staat in de splitsingsakte, met de splitsingstekening erbij. In vrijwel elk complex horen het dak, de dakbedekking, de goten, de hemelwaterafvoeren en de constructie onder het dak bij de gemeenschap.

Twijfel ontstaat bij een paar vaste plekken:

• een dakterras dat alleen bij één appartement hoort: het gebruik is privé, de waterdichte laag eronder is meestal gemeenschappelijk;
• een dakkapel of dakraam dat een eigenaar zelf heeft laten plaatsen;
• een berging of garage met een eigen plat dak;
• een oudere akte die naar het reglement van 1973 of 1983 verwijst en de grens anders trekt.

Weet u het niet zeker, ga er dan bij een lekkage van uit dat het dak gemeenschappelijk is en zoek het daarna uit. Een dak dat lekt wacht niet op de uitleg van een akte.

Wie meldt en wie geeft de opdracht

Wie	Wat hij doet
De bewoner die eigenaar is	Beperkt de schade binnen en meldt bij het bestuur of de beheerder
De huurder	Meldt bij zijn verhuurder
De verhuurder	Meldt namens zijn appartement bij het bestuur of de beheerder
Het bestuur of de beheerder	Geeft de opdracht voor het dak en meldt bij de opstalverzekeraar

De opdracht voor het dak hoort bij de VvE. Een eigenaar die zelf een dakdekker het dak op stuurt, loopt het risico dat de VvE die rekening niet overneemt. Voor een tijdelijke noodreparatie hoeft het bestuur niet op een vergadering te wachten; hoe ver die bevoegdheid gaat, leest u in mag het bestuur zonder vergadering beslissen.

Er gaat ‘s nachts of tijdens een storm niemand het dak op. De bewoner zet binnen emmers neer, haalt spullen weg en schakelt bij water in de buurt van een lamp of stopcontact de stroom van die groep uit. De noodreparatie volgt bij daglicht.

Wie betaalt wat

Hier lopen drie potjes door elkaar: de kas van de VvE, de opstalpolis van de VvE en de eigen verzekering van de bewoner. In grote lijnen:

Wat er beschadigd is	Wie betaalt meestal
Het dak zelf, de noodreparatie en het herstel	De VvE
Plafond en wanden in het appartement	De opstalpolis van de VvE, als de schade gedekt is
Verbeteringen die de eigenaar zelf aanbracht	De eigen verzekering van de eigenaar
Meubels, vloerkleden en spullen	De inboedelverzekering van de bewoner, ook als het een huurder is
Trappenhuis, lift en andere gemeenschappelijke ruimtes	De opstalpolis van de VvE, als de schade gedekt is

Sinds het modelreglement van 1992 is een VvE verplicht het gebouw te verzekeren. Die polis dekt doorgaans het hele gebouw, ook de wanden en plafonds van de appartementen. Wat hij niet dekt, is het dak zelf repareren: dat is onderhoud, en dat betaalt de VvE uit eigen middelen. En lekt het door slijtage of achterstallig onderhoud, dan kan de verzekeraar ook de gevolgschade afwijzen. Daarom loont het om het onderhoud van het dak op tijd in het meerjarenonderhoudsplan te zetten.

Wat een noodreparatie of herstel kost, hangt af van het dak en van wat de dakdekker aantreft. Het echte bedrag staat in de afspraak of de offerte die hij vooraf met u maakt. De bewonerskant van deze vraag staat uitgewerkt op lekkagegids.nl; stuur die gerust door aan de bewoner die belt.

Wat het bestuur vastlegt

De opstalverzekeraar, de verzekeraar van de bewoner en straks de vergadering willen hetzelfde weten. Leg daarom vanaf de eerste melding vast:

• wanneer de lekkage is gemeld, door wie en in welk appartement;
• foto’s binnen en, zodra dat veilig kan, van het dak;
• wie u wanneer heeft gebeld, en wat er is afgesproken;
• welke dakdekker is gekomen, wat hij aantrof en wat hij heeft gedaan;
• wat het kostte en wat er nog moet gebeuren.

Vraag de dakdekker om een kort verslag met foto’s. Dat verslag gaat mee naar de verzekeraar en is meteen het begin van het besluit over het definitieve herstel. Wat er op die werkbon moet staan, leest u bij de noodreparatie aan het dak van een VvE of huurpand. Geef de bewoner een kopie van de foto’s en het tijdstip, zodat hij bij zijn eigen verzekeraar hetzelfde verhaal vertelt.

Hoe u de bewoners informeert

Een lekkage raakt zelden één appartement. Het water zoekt zijn weg, en wie onder de eerste bewoner woont, merkt het soms pas een dag later. Stuur daarom op de dag zelf een kort bericht aan alle bewoners van dat deel van het gebouw: wat er aan de hand is, wat er is geregeld, en dat zij natte plekken bij het bestuur of de beheerder melden. Stuur een tweede bericht als het dak tijdelijk dicht is, en meld wanneer het herstel op de agenda van de vergadering staat.

Dat scheelt veel telefoontjes, en het voorkomt dat een bewoner uit ongerustheid zelf iemand het dak op stuurt.

Het makkelijkst is één nummer dat iedereen in het complex kent, in het trappenhuis en in de nieuwsbrief. Dat kan het nummer van de Wonera Spoedcentrale zijn. Wij nemen de melding aan, vertellen de bewoner wat hij nu zelf doet, zetten de melding door naar één gecontroleerde dakdekker in de regio en koppelen terug aan wie u daarvoor aanwijst. Hoe dat voor uw complex werkt, staat op de pagina voor VvE’s en beheerders.