Daklekkage in uw huurwoning: hoe snel moet u als verhuurder repareren?

Een huurder belt of mailt: er komt water door het plafond. Veel verhuurders denken dan eerst aan de rekening, en daarna pas aan de klok. Het is andersom. Het dak is van u, de plicht om het te herstellen ook, en hoe langer u wacht, hoe meer er op uw bord komt: meer schade, een huurder die zelf iemand laat komen, en mogelijk een huurverlaging.

Wat de wet van u vraagt

Een gebrek is volgens artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek een staat of eigenschap van de woning waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij mocht verwachten. Een dak dat lekt is daar een schoolvoorbeeld van. Artikel 7:206 zegt vervolgens dat de verhuurder een gebrek op verzoek van de huurder moet verhelpen.

Er zijn twee uitzonderingen. U hoeft niet op te draaien voor kleine herstellingen die volgens de wet bij de huurder horen, en niet voor schade die de huurder zelf heeft veroorzaakt. Een lekkend dak valt bijna nooit onder een van die twee. Twijfelt u over de oorzaak, maak het dak dan eerst dicht en voer die discussie daarna.

Hoe snel is snel genoeg

De wet spreekt van een redelijke termijn en noemt geen vast aantal dagen. De Rijksoverheid adviseert huurders om de verhuurder schriftelijk te vragen een gebrek binnen 6 weken te herstellen. Die 6 weken passen bij gewoon onderhoud, zoals een raam dat klemt of een kitnaad die loslaat.

Bij een dak dat nu lekt is 6 weken te lang. Het water loopt elke dag verder, isolatie en plafondplaten raken verzadigd en er kan schimmel ontstaan. Wat redelijk is, hangt af van de ernst. In de praktijk komt het neer op twee stappen:

Situatie	Wat er van u verwacht wordt
Het lekt nu, water komt binnen	Direct een noodreparatie regelen, zodra het weer en het daglicht dat toelaten
Het lek is tijdelijk dicht	Het definitieve herstel plannen en de huurder laten weten wanneer
Een vochtplek zonder actieve lekkage	Laten inspecteren en herstellen binnen een termijn die past bij gewoon onderhoud

Er gaat ‘s nachts of tijdens een storm niemand het dak op. Tot het licht is, zet de huurder emmers neer, haalt hij spullen weg en zet hij bij water in de buurt van een lamp of stopcontact de stroom van die groep uit. Laat hem dat ook weten: het hoort bij de schade beperken.

Een huurder moet dringende werkzaamheden toelaten (artikel 7:220 BW). Spreek het moment wel met hem af.

Wat er gebeurt als u te laat bent

Blijft herstel uit, dan heeft de huurder drie wegen:

• Zelf laten herstellen. Bent u in verzuim, dan mag de huurder het gebrek zelf laten verhelpen en de redelijk gemaakte kosten met de huur verrekenen. Dat staat in artikel 7:206 BW en kan in het huurcontract niet worden uitgesloten. U heeft dan geen invloed meer op wie er komt en wat het kost.
• Huurverlaging. Bij sociale huur en middenhuur kan de huurder de Huurcommissie om tijdelijke huurverlaging vragen zolang het gebrek blijft. De verlaging is 20, 30 of 40 procent, afhankelijk van de ernst. Bij vrije sectorhuur loopt dit via de kantonrechter.
• Schadevergoeding. Heeft u een bekend gebrek laten liggen, dan kan de huurder u aansprakelijk stellen voor schade aan zijn spullen.

Wie betaalt wat

Wat er beschadigd is	Wie betaalt meestal
Het dak, de noodreparatie en het herstel	De verhuurder
Plafond, wanden en vloeren van de woning	De opstalverzekering van de verhuurder, als de schade gedekt is
Meubels, kleding en elektronica van de huurder	De inboedelverzekering van de huurder
Wat de huurder zelf heeft aangebracht	De huurder, tenzij u aansprakelijk bent

Het dak zelf repareren is onderhoud, en dat valt buiten vrijwel elke opstalpolis. Lekt het door slijtage of achterstallig onderhoud, dan kan de verzekeraar ook de gevolgschade afwijzen. Lees daarom de voorwaarden van uw polis voordat u iets toezegt aan de huurder. Wat een noodreparatie kost, hangt af van het dak en van wat de dakdekker aantreft; het echte bedrag staat in de afspraak of de offerte die hij vooraf met u maakt.

Wat u vastlegt

Het verschil tussen een vlotte afhandeling en een conflict zit bijna altijd in de papieren. Leg vanaf de melding vast:

• wanneer de huurder de lekkage meldde, en hoe;
• wanneer u reageerde en wat u heeft toegezegd;
• foto’s binnen, en van het dak zodra dat veilig kan;
• welke dakdekker kwam, wat hij aantrof en wat hij deed;
• wanneer het definitieve herstel klaar was.

Bevestig afspraken met de huurder per e-mail, ook als u ze telefonisch maakte. Komt het later tot een geschil over de termijn, dan telt wat u kunt laten zien. De huurderskant van dit verhaal staat op spoedbijlekkage.nl; stuur die gerust door aan de huurder die belt.

Meerdere woningen of een appartement in een VvE

Verhuurt u een appartement, dan is het dak bijna altijd een gemeenschappelijk deel. De opdracht voor het dak ligt dan bij het bestuur of de beheerder van de VvE, niet bij u. Uw plicht tegenover de huurder blijft wel bestaan: meld de lekkage meteen bij de VvE, leg vast wanneer u dat deed en houd de huurder op de hoogte. Hoe die verdeling werkt, leest u in daklekkage in een VvE: wie regelt wat en wie betaalt.

Verhuurt u meerdere woningen, dan scheelt het veel als alle huurders hetzelfde nummer hebben voor een acute lekkage. Dat kan het nummer van de Wonera Spoedcentrale zijn: wij nemen de melding aan, vertellen de huurder wat hij nu zelf doet, zetten de melding door naar één gecontroleerde dakdekker in de regio en koppelen terug aan u. Het tijdstip van de melding staat dan meteen vast, en dat is precies wat u later nodig heeft.