Mag het VvE-bestuur bij een daklekkage zonder vergadering beslissen?

Het lekt in het trappenhuis of bij een bewoner op de bovenste verdieping. Het dak is van iedereen, en over wat er met het dak gebeurt beslist normaal de vergadering van eigenaars. Maar een vergadering is niet op één avond belegd: er geldt een oproeptermijn, en het water wacht daar niet op. De vraag die een bestuur dan stelt is eenvoudig: mogen wij nu zelf iemand laten komen?

Waarom het bestuur niet hoeft te wachten

Het beheer van de gemeenschappelijke delen ligt bij de VvE. Dat staat in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek. Wie binnen de VvE wat mag, regelt het splitsingsreglement. In het modelreglement van 2017 staat het in artikel 57, lid 6: als spoedeisende maatregelen nodig zijn, mag het bestuur die nemen zonder opdracht van de vergadering. Gaat het om een verplichting boven € 5.000, of boven een ander bedrag dat de vergadering heeft vastgesteld, dan heeft het bestuur ook de machtiging van de voorzitter nodig.

Een tijdelijke noodreparatie blijft in de meeste gevallen ruim onder die grens. Wat het werkelijk kost, hangt af van het dak en wat de dakdekker aantreft; het echte bedrag staat in de afspraak of de offerte die hij vooraf met u maakt.

Oudere reglementen zijn op dit punt anders geschreven en noemen soms een ander bedrag. Kijk dus in uw eigen splitsingsakte welk reglement geldt, en spreek in de vergadering af wat het bestuur bij spoed zelf mag. Dan hoeft niemand daar tijdens een storm over na te denken.

Wat telt als spoed, en wat niet

Spoed is alles wat nodig is om te voorkomen dat de schade groter wordt. Bij een dak gaat het dan om:

• een naad of aansluiting die openligt, waardoor water binnenkomt;
• dakbedekking of een dakrand die door de wind is losgeslagen;
• een verstopte afvoer op een plat dak, waardoor het water blijft staan en zijn weg naar binnen zoekt;
• een lekkage boven een meterkast of een lift, waar water en stroom elkaar raken.

Een noodreparatie maakt het dak tijdelijk dicht. Het vervangen van de dakbedekking, het isoleren of het vernieuwen van een dakrand is herstel, en dat is een besluit voor de vergadering. Stelt een dakdekker bij de noodreparatie meteen een nieuw dak voor, dan is dat een offerte die u meeneemt naar de vergadering. Het is geen reden om nu iets groters te laten doen dan nodig is.

Er gaat ‘s nachts of tijdens de storm zelf niemand het dak op. Dat is te gevaarlijk. Binnen beperkt u de schade, de noodreparatie volgt bij daglicht.

Wat het bestuur vastlegt

Wie zonder vergadering handelt, legt daarover later verantwoording af. Houd daarom bij:

• wanneer de lekkage is gemeld, en door wie;
• wat er te zien was, met foto’s van binnen en van het dak;
• welke dakdekker is gekomen en wat hij heeft gedaan;
• wat het kostte en wat er nog moet gebeuren.

Vraag de dakdekker om een kort verslag met foto’s. Daarmee laat u in de vergadering zien dat het om spoed ging. De verzekeraar van de opstalpolis wil hetzelfde weten: dat de schade zo snel mogelijk is beperkt. En het verslag is meteen het begin van het besluit over het definitieve herstel. Wie in de VvE welke kosten draagt, en wat de opstalpolis dekt, leest u in daklekkage in een VvE: wie regelt wat en wie betaalt.

De bewoner, de verhuurder en de beheerder

De eigenaar die er zelf woont beperkt de schade binnen zijn appartement en meldt de lekkage bij het bestuur of de beheerder. Het dak is niet van hem alleen. Laat hij zelf een dakdekker aan het dak werken, dan kan het gebeuren dat de VvE die rekening niet overneemt.

De huurder meldt bij de verhuurder. Is die verhuurder eigenaar van een appartement in de VvE, dan meldt hij het op zijn beurt bij het bestuur. Bent u verhuurder van een of meer appartementen, zorg dan dat uw huurders weten wie zij bellen. Een huurder die niet weet bij wie hij terecht kan, wacht vaak te lang. Wat u als verhuurder tegenover uw huurder moet doen, staat in daklekkage in een huurwoning: hoe snel de verhuurder moet repareren.

De beheerder handelt binnen de opdracht die hij van de VvE heeft. Staat in de beheerovereenkomst niet wat hij bij spoed zelf mag regelen en tot welk bedrag, leg dat dan vast voordat het nodig is.

Regel het voordat het lekt

Het meeste werk zit in de afspraken vooraf. Spreek in de vergadering af wie van het bestuur bij spoed beslist en wie de vervanger is. Zet de polisgegevens van de opstalverzekering op een plek die het hele bestuur kan vinden. En geef bewoners één nummer dat zij bij een lekkage bellen, in het trappenhuis en in de nieuwsbrief.

Dat nummer kan dat van de Wonera Spoedcentrale zijn: 085 004 8028, bellen of appen. Wij nemen de melding op elk moment aan, vertellen de bewoner wat hij nu zelf doet, en zetten de melding door naar één gecontroleerde dakdekker in de regio. Wat er is gedaan, koppelen wij terug aan wie u daarvoor aanwijst: het bestuur of de beheerder. Hoe dat voor uw complex werkt, staat op de pagina voor VvE’s en beheerders.