Noodreparatie aan het dak van een VvE of huurpand: wat regelt u als beheerder?

Als de dakdekker van het dak komt en het binnen droog blijft, lijkt de zaak afgerond. Voor een eigenaar die er zelf woont is dat ongeveer zo. Voor een bestuurder, beheerder of verhuurder begint dan het tweede deel: u moet straks aan een verzekeraar, aan de andere eigenaars of aan uw huurders kunnen laten zien wat er is gebeurd, waarom het nodig was en wat er nog moet komen. Dat lukt alleen als u dat bij de opdracht al regelt, niet een week later.

Wie de opdracht geeft

In een VvE is het dak vrijwel altijd een gemeenschappelijk deel, en het beheer daarvan ligt bij de VvE (artikel 5:126 BW). Voor een noodreparatie hoeft het bestuur niet op de vergadering te wachten; hoe ver die bevoegdheid gaat, staat in mag het bestuur zonder vergadering beslissen. Bij een huurpand geeft u als verhuurder of als beheerder namens de eigenaar de opdracht. Is het een appartement in een VvE, dan ligt de opdracht voor het dak toch weer bij de VvE.

Wat u bij de opdracht afspreekt

Een paar zinnen aan de telefoon voorkomen later veel uitleg:

• Op wiens naam. De opdracht en de factuur staan op naam van de VvE of de eigenaar van het pand, niet op naam van een bewoner of van het beheerkantoor.
• Alleen het noodzakelijke. Vraag de dakdekker het dak tijdelijk dicht te maken en voor al het andere een offerte te sturen.
• Een grens. Noem een bedrag waarboven hij eerst belt. Zo blijft het bestuur binnen zijn eigen bevoegdheid.
• Toegang. Wie heeft de sleutel van het dakluik of de dakopgang, en welke bewoner op de bovenste verdieping kan de deur opendoen.
• Een aanspreekpunt. Eén naam en één nummer voor vragen ter plaatse.

Er gaat ‘s nachts of tijdens de storm zelf niemand het dak op. Tot het licht is, beperken de bewoners de schade binnen, en dat mag u ze ook zo vertellen.

Wat een noodreparatie wel en niet is

Hoort bij de noodreparatie	Is herstel, dus een aparte offerte
Een noodstrook of plakker over een open naad	Een nieuwe dakbedekking op het hele vlak of een deel ervan
Folie of een afdekking over een open plek	Een nieuwe dakrand, kilgoot of aansluiting
Losgewaaide pannen terugleggen	Isolatie of beschot vervangen dat nat is geworden
Een verstopte afvoer of uitloop vrijmaken	Extra afvoeren of een noodoverloop aanbrengen

Stelt de dakdekker ter plaatse voor om meteen meer te doen, laat hem dat dan op papier zetten. Voor u als beheerder is dat geen kwestie van wantrouwen. De vergadering of de eigenaar moet over het herstel beslissen, en de verzekeraar wil kunnen zien welk deel van de rekening schadebeperking was en welk deel onderhoud.

Wat het spoedbezoek kost, hangt af van het dak en van wat de dakdekker aantreft. Binnen kantoortijd komt een bezoek met een eenvoudige noodreparatie doorgaans uit op 150 tot 450 euro, inclusief btw, prijspeil september 2026, met een toeslag erbij buiten kantoortijd. Het echte bedrag staat in de offerte of de afspraak die hij vooraf met u maakt. Hoe lang elke soort noodreparatie houdt, staat op spoedcentrale.nl.

De werkbon: wat erop moet staan

De werkbon is het stuk waar alles later op terugvalt. Vraag de dakdekker vooraf om deze punten, dan hoeft u er niet achteraan te bellen:

Op de werkbon	Waarom u dat nodig heeft
Datum en tijdstip van het bezoek	Laat zien dat u direct heeft gehandeld
De plek op het dak, met foto’s voor en na	Voor de verzekeraar en de vergadering
De oorzaak, voor zover zichtbaar	Storm of slijtage maakt voor de dekking veel uit
Wat er is gedaan, met materiaal	Om te zien dat het om schadebeperking ging
Tijdelijk of definitief	Bepaalt of er nog een herstel moet volgen
Advies voor het herstel en de termijn	Het begin van het besluit of de opdracht
Het bedrag, inclusief btw	Voor de factuur en de jaarrekening

Maak daarnaast zelf foto’s van de schade binnen: in het trappenhuis, bij de bewoners die last hebben en in gemeenschappelijke ruimtes, met de datum erbij. Noteer wie de lekkage wanneer meldde.

Waarom die moeite? Een verzekerde moet schade zoveel mogelijk beperken, en de verzekeraar vergoedt in beginsel de kosten daarvan (artikel 7:957 BW). Over die kosten ontstaat wel regelmatig discussie, vooral over de vraag of er echt dreigend gevaar was en of het niet gewoon onderhoud was. Een werkbon met tijdstip, foto’s en oorzaak beantwoordt die vraag. Wat de polis verder wel en niet dekt, leest u in daklekkage in een VvE: wie regelt wat en wie betaalt.

Wie wat van u krijgt

• De opstalverzekeraar krijgt de schademelding, de werkbon, uw eigen foto’s en de factuur. Meld zo snel mogelijk, ook als het herstel nog moet komen.
• De eigenaars in de VvE krijgen op de dag zelf een kort bericht: wat er is gebeurd, dat het dak tijdelijk dicht is en wanneer het herstel op de agenda staat. In de vergadering legt het bestuur verantwoording af met dezelfde werkbon.
• De huurders krijgen te horen dat het dak tijdelijk dicht is en wanneer het herstel volgt. Hoe snel u als verhuurder moet handelen, staat in daklekkage in een huurwoning.
• De eigenaar van het pand, als u beheerder bent, krijgt hetzelfde dossier, met uw voorstel voor het herstel.

Geef bewoners en huurders ook een kopie van de foto’s en het tijdstip. Zij melden hun eigen schade aan inboedel bij hun eigen verzekeraar, en het scheelt als beide verhalen gelijk lopen.

Wanneer het definitieve herstel volgt

Een noodreparatie overbrugt, en de klok loopt. Plan het herstel doorgaans binnen enkele weken, op een droge dag. Laat de noodreparatie na elke storm controleren tot het zover is.

In een VvE beslist de vergadering over het herstel. Kan die niet op korte termijn bijeenkomen, kijk dan in het reglement of besluiten buiten de vergadering mogelijk zijn. Leg het advies van de dakdekker naast het meerjarenonderhoudsplan: is dit dakvlak toch binnenkort aan de beurt, dan is herstel van één plek misschien niet de verstandigste uitgave.

U bent niet verplicht het herstel bij de dakdekker van de noodreparatie te laten doen. Vraag wel of hij het spoedbezoek verrekent als hij ook het herstel krijgt. Omdat er nu geen haast meer is, kunt u rustig offertes vergelijken via Wonera.

Beheert u meerdere complexen of panden, geef bewoners en huurders dan één nummer voor een acute lekkage. Dat kan het nummer van de Wonera Spoedcentrale zijn. Wij nemen de melding aan, zetten hem door naar één gecontroleerde dakdekker in de regio en koppelen terug aan wie u daarvoor aanwijst. Hoe dat werkt, staat op de pagina voor VvE’s en beheerders.