Stormschade aan het dak van een VvE of huurpand: wat nu?

Als de wind gaat liggen, begint voor een bestuurder, beheerder of verhuurder het eigenlijke werk. U heeft bewoners die bellen, een verzekeraar die vragen gaat stellen en eigenaars of een pandeigenaar die later willen weten waarom er geld is uitgegeven. Wat u in de eerste uren goed doet, scheelt weken aan uitzoekwerk.

Direct na de storm: eerst veiligheid

Tijdens de storm zelf gaat niemand het dak op, en in het donker ook niet. Dat geldt voor u, voor de bewoners en voor de dakdekker. Wat u wel kunt doen, gebeurt vanaf de grond en binnen.

• Kijk rond het gebouw. Liggen er dakpannen, dakbedekking, lood of stukken dakrand op de stoep of de parkeerplaats? Hangt er iets half los aan de goot?
• Zet af wat kan vallen. Een stuk dakrand dat nog beweegt, kan bij de volgende windstoot naar beneden komen. Zet de plek eronder af met lint of hekken, en sluit zo nodig een ingang of fietsenstalling tijdelijk af.
• Waarschuw de bewoners. Eén kort bericht aan iedereen in het gebouw: welke ingang of plek zij even mijden, dat zij natte plekken melden, en dat niemand zelf het dak op gaat of iemand het dak op stuurt.
• Binnen beperken. Bewoners met water binnen zetten emmers neer, halen spullen weg en zetten bij water in de buurt van een lamp of stopcontact de stroom van die groep uit. Lekt het in het trappenhuis of bij de meterkast, laat dat dan meteen bekijken.

Ligt er losgewaaid materiaal op straat of op de weg, of hangt er iets boven de openbare weg dat u niet zelf kunt afzetten, bel dan de gemeente of bij direct gevaar 112.

Foto’s, voordat er iets wordt opgeruimd

De verzekeraar wil zien wat de storm heeft gedaan. Maak foto’s zo snel als het veilig kan, en ruim pas daarna op.

Wat u fotografeert	Waarom
Het dak vanaf de grond of vanuit een hoger raam	Laat de plek en de omvang van de schade zien
Losgewaaide delen op de grond, met omgeving	Bewijst dat de wind ze heeft weggeslagen
Water en natte plekken binnen, per appartement en in het trappenhuis	Basis voor de gevolgschade
Schade aan auto’s, schuttingen of buurpanden	Voor een eventuele aansprakelijkheidsmelding

Bewaar de losgewaaide stukken als dat kan. Noteer ook datum en tijd van de storm, en zoek later bij het KNMI op wat er die dag bij het dichtstbijzijnde station is gemeten. Veel verzekeraars spreken pas van storm vanaf windkracht 7, ongeveer 14 meter per seconde, en controleren dat zelf. Lag de wind daaronder, dan kan de verzekeraar de schade aan onderhoud toeschrijven.

De noodreparatie laten doen

Zodra het licht is en de wind is gaan liggen, kan een dakdekker het dak tijdelijk dichtmaken: losse pannen terugleggen, een noodstrook over een opengewaaide naad, folie over een open plek. Dat mag en moet u niet uitstellen tot de verzekeraar is langs geweest. U bent verplicht de schade te beperken, en de redelijke kosten daarvan vergoedt de verzekeraar in beginsel (artikel 7:957 BW). Vraag de dakdekker wel om foto’s voor en na, en om een werkbon met de oorzaak. Wat daarop moet staan en wat u bij de opdracht afspreekt, leest u bij de noodreparatie aan het dak van een VvE of huurpand.

Laat bij de noodreparatie alleen het noodzakelijke doen. Het definitieve herstel is een aparte opdracht, met een eigen offerte, en daar wil de verzekeraar vaak eerst naar kijken.

Wie meldt bij welke verzekering

Na stormschade lopen er meestal twee of drie polissen door elkaar. Wie wat meldt, hangt af van wie de eigenaar is:

Situatie	Schade aan het gebouw	Schade aan spullen
Appartementencomplex met VvE	Het bestuur of de beheerder meldt bij de opstalpolis van de VvE	Elke bewoner bij zijn eigen inboedelpolis
Huurpand van één eigenaar	De verhuurder meldt bij zijn eigen opstalpolis	De huurder bij zijn eigen inboedelpolis
Verhuurd appartement in een VvE	De verhuurder meldt bij de VvE, die meldt bij haar opstalpolis	De huurder bij zijn eigen inboedelpolis

Bij appartementsrecht is de VvE de verzekeringnemer van het gebouw, ook als de schade in één appartement zit. Wat een eigenaar zelf heeft verbeterd, zoals een nieuwe keuken, valt vaak buiten de polis van de VvE; dat is iets voor zijn eigen verzekering. Hoe die verdeling in het algemeen werkt, staat in daklekkage in een VvE: wie regelt wat en wie betaalt.

Meld zo snel mogelijk, ook als het herstel nog moet komen. Kijk daarbij in de polis naar het eigen risico bij storm: dat wijkt bij sommige polissen af van het gewone eigen risico. Heeft een losgewaaid deel van uw dak een auto of een buurpand geraakt, meld dat dan ook, en kijk of uw opstalpolis aansprakelijkheid dekt of dat de VvE daarvoor een aparte verzekering heeft.

Wie de noodreparatie betaalt

De rekening van de noodreparatie komt bij de opdrachtgever: bij een complex de VvE, bij een huurpand de verhuurder. Laat de factuur daarom op die naam zetten en niet op naam van een bewoner of het beheerkantoor. Daarna dient u de kosten in bij de opstalverzekeraar.

Binnen kantoortijd komt een spoedbezoek met een eenvoudige noodreparatie doorgaans uit op 150 tot 450 euro, inclusief btw, prijspeil september 2026, met een toeslag buiten kantoortijd. Wat het werkelijk kost, hangt af van het dak en van wat de dakdekker aantreft; het echte bedrag staat in de offerte of de afspraak die hij vooraf met u maakt.

Ging het dak stuk door slijtage en gaf de storm alleen het laatste zetje, dan kan de verzekeraar de schade afwijzen. Daarom is de werkbon met de oorzaak zo belangrijk, en daarom loont het om het dak op tijd in het meerjarenonderhoudsplan te hebben.

Wat u vastlegt voor de schadebehandeling

Houd vanaf de eerste melding één dossier bij:

• datum en tijd van de storm, en de KNMI-meting van die dag;
• uw foto’s van vóór de noodreparatie, binnen en buiten;
• wie wat wanneer meldde, en in welk appartement of welke woning;
• de werkbon van de dakdekker, met foto’s, oorzaak en wat er nog moet gebeuren;
• de factuur van de noodreparatie;
• de offerte voor het definitieve herstel, zodra die er is.

Geef bewoners en huurders een kopie van de foto’s en het tijdstip. Zij melden hun eigen schade bij hun eigen verzekeraar, en het helpt als beide verhalen gelijk lopen. Laat huurders daarbij weten wanneer het definitieve herstel gepland staat.

Wat het bestuur zonder vergadering mag

Voor de noodreparatie hoeft een VvE-bestuur niet op de vergadering te wachten: dat is een spoedeisende maatregel. Het definitieve herstel is wel een besluit van de vergadering, en boven een bepaald bedrag heeft het bestuur ook bij spoed een machtiging nodig. Waar die grens ligt en hoe u dat in uw eigen reglement terugvindt, leest u in mag het VvE-bestuur bij een daklekkage zonder vergadering beslissen.

Voor het volgende stormseizoen

Geef bewoners en huurders één nummer voor een acute lekkage, in het trappenhuis en in de nieuwsbrief. Dat kan het nummer van de Wonera Spoedcentrale zijn: wij nemen de melding aan, vertellen de bewoner wat hij nu zelf doet, zetten de melding door naar één gecontroleerde dakdekker in de regio en koppelen terug aan wie u daarvoor aanwijst. Hoe dat voor uw complex werkt, staat op de pagina voor VvE’s en beheerders.