Lekkage onder een dakterras in de VvE: wat doet het bestuur of de beheerder?

Een dakterras voelt als een stuk van het appartement. De bewoner heeft er de tegels gekozen, de bakken neergezet en de parasol in een voet gezet. Lekt het bij de buren eronder, dan denkt hij al snel dat het zijn probleem is, en de buren denken dat ook. Voor het bestuur of de beheerder ligt het meestal anders: het terras is privé in gebruik, maar de waterdichte laag eronder is van iedereen.

Van wie is wat op een dakterras

Wat gemeenschappelijk is en wat privé, staat in de splitsingsakte en op de splitsingstekening. Bij een dakterras ziet de verdeling er in de meeste complexen zo uit:

Onderdeel	Meestal van
De dakbedekking en de isolatie eronder	De VvE
De constructie, de dakrand en de afvoer	De VvE
De opstand en aansluiting bij de terrasdeur	De VvE
Tegels, tegeldragers en vlonders	De gebruiker van het terras
Bloembakken, meubels, parasolvoet	De gebruiker van het terras

Soms heeft de gebruiker een exclusief gebruiksrecht, soms is het terras bij het appartement zelf getrokken. En soms zegt het reglement dat de gebruiker ook een deel van het onderhoud betaalt. Lees de akte er dus bij. Weet u het niet zeker, behandel de dakbedekking dan bij de melding als gemeenschappelijk en zoek de rest later uit. Het algemene verhaal over wie in een VvE wat regelt bij een daklekkage, staat in daklekkage in een VvE: wie regelt wat en wie betaalt.

Waar een dakterras lekt

Een dakterras lekt zelden midden op het vlak. Het lekt waar de bedekking iets moet doen wat ze lastig vindt, of waar iemand er iets op heeft gezet.

• De opstand bij de deurdorpel. De bedekking moet hier omhoog tegen het kozijn, vaak met te weinig hoogte. Ligt het terras na het tegelen hoger dan bedoeld, dan staat het water bij een bui tegen of over de aansluiting.
• Tegeldragers die de bedekking raken. Een drager zonder rubberen onderlaag, een tegel die direct op de bitumen ligt, een vlonder die met schroeven is vastgezet. Na een paar jaar drukken die door de toplaag heen.
• Een verstopte afvoer. Onder de tegels ziet niemand de afvoer. Blad, zand en wortels van planten sluiten hem af, het water blijft staan en zoekt de eerste zwakke naad.
• Bloembakken. Een bak die direct op de bedekking staat, houdt op die ene plek altijd water vast. Wortels zoeken de naden en een lekkende bak spoelt aarde naar de afvoer.
• Zelf aangebrachte dingen. Een geboorde parasolvoet, een schutting die aan de dakrand is bevestigd, een buitenkraan of lamp waarvoor een gat is gemaakt.

Het water loopt onder de tegels over de bedekking verder voordat het ergens doorlekt. De natte plek bij de buren onder ligt daarom vaak meters van de echte oorzaak.

Wat u bij een melding direct doet

Als de melding binnenkomt, gaat het eerst om twee dingen: het water beperken en het terras toegankelijk maken.

1. Vraag de bewoner onder het terras de schade binnen te beperken: emmers, spullen weg, bij water bij een lamp of stopcontact de stroom van die groep uit.
2. Vraag de gebruiker van het terras de afvoer vrij te maken als hij erbij kan, en bloembakken en losse spullen bij de deur weg te halen. Dat is vaak al genoeg om het lekken te laten stoppen.
3. Regel de toegang. Het terras is alleen bereikbaar via het appartement, dus spreek met de gebruiker af wanneer de dakdekker binnen kan.
4. Laat beide bewoners foto’s maken, met datum, en noteer wie wanneer belde.
5. Geef de opdracht namens de VvE en spreek af dat de dakdekker het lek zoekt, tijdelijk dicht maakt en voor het herstel een offerte stuurt.

Er gaat ‘s nachts niemand het terras op om naar een lek te zoeken. Dat gebeurt bij daglicht, op een moment dat de gebruiker thuis is. Voor de noodreparatie hoeft het bestuur niet op een vergadering te wachten; wat u bij de opdracht afspreekt en wat op de werkbon moet staan, leest u bij de noodreparatie aan het dak van een VvE of huurpand.

Wanneer de tegels eraf moeten

Een dakdekker kan een lek onder tegels niet van bovenaf zien. Hij begint bij de plekken waar het bijna altijd zit: de deurdorpel, de afvoer en de randen. Daar haalt hij een paar tegels weg en kijkt hij naar de bedekking. Vindt hij het daar niet, dan gaan er meer tegels open, in banen, tot hij het lek of het natte spoor vindt.

Spreek vooraf af wie de tegels weghaalt en terugzet. Bij zware betontegels of een vastgeschroefde vlonder is dat werk, en de gebruiker moet weten dat zijn terras een dag of langer open kan liggen. Leg in het verslag vast wat de dakdekker vond: de plek, een foto, en of de oorzaak in de bedekking zat of in iets wat erop stond.

Een spoedbezoek met een eenvoudige noodreparatie kost binnen kantoortijd doorgaans 150 tot 450 euro, inclusief btw, prijspeil september 2026. Moeten er veel tegels weg, dan komt daar tijd bij. Het echte bedrag staat in de offerte of de afspraak die de dakdekker vooraf met u maakt.

Wie betaalt als de gebruiker het lek veroorzaakte

Zat het lek in de bedekking door ouderdom of slijtage, dan is het herstel een zaak van de VvE. Zit de oorzaak in wat de gebruiker op het terras heeft gedaan, dan ligt het anders. Een geboord gat, een tegel direct op de bitumen of een bak die maanden tegen de opstand stond, zijn schade aan een gemeenschappelijk deel. De VvE betaalt dan eerst het herstel en kan de kosten daarna op die eigenaar verhalen.

Doe dat op basis van het verslag van de dakdekker, niet op basis van een vermoeden. Is het een huurder die het terras gebruikt, dan spreekt de VvE de eigenaar van het appartement aan; die regelt het met zijn huurder.

Zet na het herstel ook iets op papier voor de toekomst: geen boren in de bedekking, tegeldragers met een onderlaag, bloembakken op voeten. Een korte regel in het huishoudelijk reglement of een brief aan de gebruikers van de dakterrassen voorkomt de volgende melding.

Het definitieve herstel

De noodreparatie maakt het terras tijdelijk dicht. Het herstel van de aansluiting of de bedekking is een besluit van de vergadering en hoort op een droge dag. Leg het advies van de dakdekker naast het meerjarenonderhoudsplan. Is de bedekking onder de terrassen toch binnenkort aan de beurt, dan kan het verstandiger zijn alles in één keer te doen, met de tegels er dan meteen helemaal af. Omdat er dan geen haast meer is, kunt u rustig offertes vergelijken via Wonera.

Heeft uw complex meerdere dakterrassen, geef de bewoners dan één nummer voor een acute lekkage. Dat kan het nummer van de Wonera Spoedcentrale zijn. Wij nemen de melding aan, zetten hem door naar één gecontroleerde dakdekker in de regio en koppelen terug aan wie u daarvoor aanwijst. Hoe dat werkt, staat op de pagina voor VvE’s en beheerders.